川口市を中心に活動する不動産コンサルタントの有限会社リプロです。今回は住宅ローン減税の木造以外の工法の場合について説明します。木造以外の工法は、旧耐震と新耐震で判断が異なりますので、注意してください。

重要なのは改修工事が現実的なのか？という観点

調査太郎「ややこしい戸建ての話題が終わったので、木造以外の戸建てについて説明しようと思う。」

チュースケ「軽量鉄骨造、鉄骨造、RC・SRC造、その他でしたよね。」

調査太郎「その通り。これらの工法の取り扱いについては、マンションと似ているね。ポイントは改修工事が現実的に実施可能かどうか、という点になる。」

チュースケ「木造以外だと改修工事できないんですか？」

調査太郎「方法がないわけではないんだが、一般的とは言い難い。そもそも耐震診断の方法も木造と異なるので、取り扱いができる建築士も非常に少ない。」

チュースケ「でも方法はあるんですよね。」

調査太郎「そもそも戸建ての中でも木造でない工法はそんなに割合が多くないんだ。診断、改修を取り扱う事業者も、それにあわせて少なくなる。当然、実施件数も少ないから、費用の最適化のスピードも遅いわけで、実施はできたとしても木造に比べて非常にコストが高いという問題点もある。」

チュースケ「だから、現実的に実施可能か？という言い方だったんですね。」

調査太郎「木造以外の工法については、新耐震か旧耐震で区分する。新耐震は工事なしで適合している可能性があり、旧耐震は適合の可能性が低い。そして改修工事が現実的でないから、検査でだめなら証明書を発行してもらうことは難しい。」

チュースケ「じゃあ旧耐震の案件は避けた方がいいんですね。」

調査太郎「住宅ローン減税の適用が絶対なら、そういう判断になるね。ただ、住宅ローン減税は購入意思を決定する要素の一つでしかないので、旧耐震の物件だから無条件でダメ、ということではないよ。まぁ、その後のメンテナンスの話もあるから、あまりお勧めでないことは確かだけど。」

大手ハウスメーカーの物件は要注意！

調査太郎「もう1点大切な判断基準がある。それは大手ハウスメーカーによる建築かどうか、ということ。」

チュースケ「どうしてですか？大手ハウスメーカーの建築だったら安心じゃないですか。」

調査太郎「住宅性能の善し悪しの話じゃないんだ。問題なのは住宅性能を測るモノサシの違いになる。大手ハウスメーカーは性能の判断が「特別製」なんだ。」

チュースケ「太郎さん、わかりません。」

調査太郎「大手ハウスメーカーの建てた建物は、例え木造であっても、一般的な耐震診断ができない場合がある。」

チュースケ「えっ！どういうことですか？」

調査太郎「建物を建築する際の手続きで確認申請というプロセスがあるんだが、大手ハウスメーカーは建物個別ではなく、建て方や仕様で予め承認を得ておく認定工法と呼ばれるプロセスを踏まえている場合が多い。認定工法はその会社独自の基準になるから、建てたハウスメーカーではない外部の建築士が性能評価することが非常に難しい。どうして認定工法というプロセスが浸透したかについては、長くなるので別の記事で説明しようと思う。」

チュースケ「大手ハウスメーカーの物件は住宅ローン減税が難しいんですね。」

調査太郎「いや、それは違う。大手ハウスメーカーの物件は大手ハウスメーカーでしか評価できないと説明したが、つまりは大手ハウスメーカーへ依頼すればよいということになる。依頼先が普通の戸建て住宅と異なる、というのが注意点となるんだ。」

チュースケ「そもそも大手ハウスメーカーが建てたってどうやって調べればいいんですか？」

調査太郎「割と簡単な話で、チュースケ君がさっき言ったように、大手ハウスメーカーの物件は大手ならではの安心感があるよね。」

チュースケ「そうですね。会社規模が大きい方が安心感があります。」

調査太郎「中古で物件を売ろうとするとき、その物件の良いところをPRしたくなるだろ？」

チュースケ「ああ！わかりました。」

調査太郎「不動産広告に大手○○社の施工！みたいに大きくPRされている場合が多いし、書いてなくても検討のプロセスで売主側が安心感のPRのために積極的に情報提供してくるから。大手ハウスメーカーの建物は手続きが違うという点だけ覚えておけば問題ない。大手だから何でもOKと盲信する人が多いからね。」

チュースケ「いじわる言わないでくださいよ～。」

木造以外の場合は買付申込のタイミングで手続きを確認する

調査太郎「木造以外の場合は、フローというよりも、買付申込をする時点でその建物に必要な手続きを確認する、ということが重要になる。買付申込後、不動産売買契約後、所有権移転直前とタイミングが遅くなればなるほど可能性がなくなってしまう。早めの確認と判断が重要だね。」

チュースケ「でも、ローンとかリフォームとかいろいろ考えないといけないからうっかり漏れてしまうことってありますよね。」

調査太郎「だから、担当する不動産会社の質が重要なんだ。もう1点安全策を講じるとすれば、買付申込時に「住宅ローン減税が使いたい」とはっきり意思表示した方が良いね。この段階で虚偽や説明の瑕疵があった場合、宅建業者に責任を問えるケースが多いから。もちろん、対応の履歴は口頭ではなく文書で残しておくことをお勧めするよ。普段の仕事でも企業間の取引だったら、取引履歴を残すくらいのことは当たり前のように行われているだろう？不動産取引も契約行為だから、個人か企業かは関係なく、一定の対策は講じるべきだ。」

チュースケ「なんか言いにくい雰囲気もありそうな気がしますけど。」

調査太郎「ここが不動産が取引であり物販とは違うと初めの方で言った理由になる。購入者に課せられた責任があることを認識すれば、おのずと対策を講じることができるだろ？お客様が神様だと信じ切って、なんでもかんでも責任を押し付けられると判断するのは本当に危険だ。住宅ローン減税程度のことが適切に案内できない事業者に関わると、何を言ってものらりくらりと逃げられるのがオチだよ。」

チュースケ「わかりました。十分に気を付けます。」

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