川口市を中心に活動する不動産コンサルタントの有限会社リプロです。今回は築後年数要件のマンション編です。マンションは新耐震か旧耐震かが重要となります。都心部だと旧耐震マンションも積極的に販売されていたりするので、きちんと区分しておきたいところです。

旧耐震マンションは住宅ローン減税が使えない場合が多い

調査太郎「それではマンションから説明するよ。マンションは新耐震か旧耐震かで判断が分かれる。そして旧耐震のマンションは住宅ローン減税が利用できない場合が多い。」

チュースケ「新耐震？旧耐震？何ですかそれ？」

調査太郎「詳しくは別記事にして説明するけど、1981年6月に建築基準法の耐震に関する規定が大幅に改正されて、1981年6月以降に建築確認された物件を「新耐震」、1981年5月以前の物件を「旧耐震」と区分しているんだ。旧耐震の物件は何らかの改修工事が必要とされる「既存不適格住宅」とも呼ばれる。それくらい耐震性能に大きな影響を及ぼした改正だったんだね。」

チュースケ「それではなんで新耐震か旧耐震かが問題になるんですか？悪いところは直せばいいだけですよね。」

調査太郎「マンションの性能部分は共用部の問題なんだ。一つの部屋だけ補強したって、他が弱ければ意味がないだろう？だから管理組合が実施する以外、マンションで改修工事を実施することができない。これは耐震に限らず、性能に関する改修工事はすべて同じと言える。語弊があるかもしれないが、マンションは（個人では）改修工事ができないと判断して間違いではないよ。」

チュースケ「じゃあ旧耐震のマンションは住宅ローン減税が使えないんですね。」

調査太郎「そうだね。旧耐震マンションは住宅ローン減税が使えない場合がほとんどだ。マンションの耐震改修の事例がないわけではないけど、実施された例はごく一部なのが実情だ。」

新耐震マンションは所有権移転までに手続きを終える必要がある

チュースケ「それでは新耐震のマンションの場合はどうしたらいいんですか？」

調査太郎「マンションは改修工事ができないから、耐震診断して証明書を発行してもらう流れだね。大切なのは所有権移転までに証明書発行することだ。」

チュースケ「以前相談した友人の件ですよね。」

調査太郎「ああ。所有権移転後の方法は、耐震改修工事を行うことが前提なので、改修工事が実施できないマンションでは所有権移転後の方法を利用することができない。」

マンションの手続きの流れ

1：買付申込の前に「新耐震」なのか「旧耐震」なのか確認する。

2： 買付申込の前に 耐震基準適合証明書の発行履歴がないか確認する。

（既存住宅売買瑕疵保険の加入履歴があるかどうかも確認する）

3：不動産売買契約までに耐震基準適合証明書の発行を依頼する先を選定して、必要資料を確認してもらう。

4：不動産売買契約締結後、速やかに耐震診断を実施する。

※管理組合の許可が必要になるので、事前に相談しておく。

5：所有権移転を担当する司法書士に、耐震基準適合証明書を発行する取引であることを伝え、いつまでに 耐震基準適合証明書を提出すれば良いか確認する。

6：5の日程を耐震基準適合証明書を依頼した事業者へ伝える。

7：期日までに 耐震基準適合証明書を 提出し、所有権移転を行う。

調査太郎「マンションは診断するだけだから、早めにスケジュールを確定しておけば、そんなにトラブルなく証明書発行まで進められるはずだ。」

マンションの耐震基準適合証明書を誰に依頼するのか？

チュースケ「証明書は誰に頼めばいいんですか？」

調査太郎「耐震基準適合証明書は建築士が発行できるんだけど、建築士には一級・二級・木造という区分があって、マンションを取り扱うことができるのは一級建築士だけだ。ただ、小さな建築士事務所だとマンションの対応ができない場合があるから、マンションの耐震基準適合証明書が必要な時は、マンションを専門で取り扱っている建築士事務所があるので、そこに依頼するのが良いと思う。そういう事務所はWEB広告なども積極的にやってるから、「耐震基準適合証明書　マンション」で検索すれば容易に見つかると思うよ。」

チュースケ「注意点はありますか？」

調査太郎「耐震診断を行うために、マンションの設計図書や修繕履歴の書類などを確認させてもらう必要がある。売主側への交渉が必要になるから、仲介会社の担当者に手配してもらう必要があるね。売買契約時でもいいんだけど、おすすめは買付申込の時にオーダーしておくことだ。稀に書類を別の場所で管理しているマンションがあったり、理事長が変な権限を持ってたりするので、早めに希望は伝えておいた方が良い。また、別の記事で詳しく説明するけど、所有権移転の際の登録免許税も安くすることができるから、所有権移転手続きを行う司法書士に、いつまでに耐震基準適合証明書を届ければ良いか確認するのも大切だ。」

チュースケ「お金払ったのに間に合わなかったら意味ないですからね。」

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