川口市を中心に活動する不動産コンサルタントの有限会社リプロです。先日、東京地裁で驚きの判決がありました。それは「路線価による相続財産の評価は不適切」というものです。

土地価格の評価について

一般的には、相続が発生した場合の土地価格の評価については、国税庁の発表している「路線価」を利用する、と理解されています。

そしてこの路線価は、市場の取引価格の「８割程度」に設定されているとも言われ、相続が発生した場合にも、土地の価格が実際の取引価格より安く評価される、という認識が一般的でした。この制度をうまく利用したのが、節税対策としての不動産購入です。現金5000万円を持ったまま相続が発生すると、額面5000万円に対して税金がかかってしまいます。一方で、5000万円で不動産を購入した場合、その不動産の価格は路線価により再計算され、4000万円として算定されます。そのため、1000万円分の相続税が節税できる、というスキームです。

ところが、今回の判決では、不動産の価格算出に路線価を使うのではなく、実勢の取引価格を使うことが適当、という判断が下されました。たしかに、タワーマンションなどの場合には、路線価評価と取引価格では大きな隔たりがあり、相続財産の評価として適当なのか、という疑問はありましたが、今回はその点を裁判所が否定した大きな試金石となる可能性があります。

路線価と時価評価

今回の判決は、これまでの相続財産評価の流れを覆すものでしたので、影響は大きいと思いますが、そもそも時価評価が当然なのであって、路線価を利用していたことがイレギュラーだったのではないかとも考えられます。ただ、その評価方法が国税庁の作為的な判断で運用されてしまうと、大きな混乱や不公平感が出てきてしまいます。どういった場合には路線価評価が否定されるのかなど、わかりやすいガイドラインが設けられることを期待したいですね。一般の方が自宅の取引価格を定期的にチェックするというのは難しいものです。

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